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              物企中報|明年1億平方米在管目標不改,越秀服務零負債輕裝上陣

              2022年08月11日 22:19   21世紀經濟報道 21財經APP   吳抒穎
              真正的輕資產。

              21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

              在當前的市場環境下,早早交卷的物企業績都不會太差,越秀服務的2022年中期財報證明了這一點。

              2022年8月11日,越秀服務發出2022年中報。中報顯示,今年上半年,越秀服務實現營業收入10.90億元,同比增長13.8%;歸母凈利潤約為2.11億元,同比增長18.6%。同比均有雙位數的增長。

              能夠保持不錯增速,是越秀服務的在管面積增加、服務客戶增長以及增值服務的良好發展勢頭等共同作用的結果。

              中報顯示,2022年,越秀服務非商業物業管理及增值服務的收入為8.11億元,同比增長19.5%。其中,物業管理服務收入達3.95億元,同比增長32.9%,占總收入比例提升至36.2%。

              此外,越秀服務的增值服務表現也較為亮眼,其中,社區增值服務收入同比增加32.2%至2.44億元,占總收入比例提升至22.4%;非業主增值服務占總收入比例則為15.8%。

              增值服務是近年來物企掘金的方向,但受到業務模式以及用戶偏好的影響,多數物企在這方面的布局并無過多的建樹,不過越秀服務相當看好這一領域。

              越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰說,越秀服務今年的新零售以及中介經濟兩個板塊的增值業務增長不錯,“今年下半年會進一步加強產品的打造,包括設置社區前置倉等來進一步提升新零售業務對營收和利潤的貢獻?!?/p>

              而越秀服務引以為豪的TOD業務,今年上半年表現也有進步。

              今年以來,越秀服務先后中標福州地鐵2號線、長沙地鐵6號線及青島地鐵4號線項目,實現TOD綜合物管走向全國、承接大灣區以外地鐵項目的突破。

              截至2022年6月30日,越秀服務TOD在管面積為657萬平方米,合約面積為658萬平方米,上半年新增合約面積46萬平方米;TOD物業管理業務所得收入為1.39億元,同比增長18.9%,占總收入比例為12.7%。

              在利潤率表現方面,越秀服務今年上半年錄得毛利率為31.7%,維持在較高水平,但同比有所下滑。

              毛利率下滑的原因主要是非商業板塊的略微下降。越秀服務資本運營總監萬思蘊解釋稱,下降的原因是越秀服務業務不斷調整優化并加大了在提升服務品質方面的投入,而商業板塊的毛利率則保持相對平穩。

              實際上,作為服務行業,業界普遍的觀點是物企的毛利率水平在17%左右是較合理的水平,以此衡量,越秀服務的毛利率是在合理區間中的偏上水平。

              當然,作為一家穩健型國企,越秀服務在資金上的優勢體現得相當充分。

              根據萬思蘊的介紹,截至今年上半年,越秀服務沒有銀行借貸、現金充足,這也為越秀服務未來業務擴張提供了強大的資金支持。

              年中報顯示,2022年中期,越秀服務在手資金為41.5億元,期末經營性現金流保持健康為3.82億元,資產負債率43.2%。

              雖然物業服務是輕資產行業,但越秀服務的這組數據,依然稱得上同行中的佼佼者。也因此,越秀服務在外拓方面,是有相當的優勢的。

              越秀服務在上市之初提出 “3年在管面積達1億平方米”的目標,截至今年上半年,越秀服務的在管面積為4355萬平方米,接近目標一半,如若要達成目標,還得在接下來的一年半時間里加把勁。

              林峰對此有相當的信心,在業績會上強調,越秀服務會繼續保持2023年在管面積達1億平方米的目標不變。

              從業績來看,越秀服務在外拓方面的成就逐漸顯現。

              截至今年上半年,越秀服務第三方外拓合約面積達387萬平方米,同比顯著增長151.0%;截至2022年6月30日,越秀服務在管項目286個,較截至2021年12月31日增加467萬平方米。

              林峰指出,外拓形成的收入會在今年下半年產生營收的貢獻,增長的指引目標將不低于全行業的平均水平。越秀服務在外拓方面的目標是全年翻倍達700萬平方米。上半年外拓新增387萬平方米,同比增加1.5倍。

              林峰分析稱,現在物管市場份額還比較分散,整合空間比較龐大?!半S著地產行業的分化,物企也會出現一些分化。在行業內擁有獨立性,包括比較強的外拓能力,比較好的優秀的服務品質,品牌信譽度比較高的,財務經營比較穩健,現金流充裕的企業將會得到更多的關注?!?/p>

              不過雖有擴張之心,但越秀服務今年上半年未有并購發生,這是由于目前市場上潛在的標的與越秀服務的期望仍有距離。

              越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏提及,目前整體收并購市場確實估值在回落,相比之前合理很多,但買賣雙方對于估值的水平還有一些不同的利益和價值的差異。

              不過,隨著目前市場估值的理性回歸加速,越秀服務未來仍有并購落地的可能性。

              “我們上半年也基于審慎穩妥的策略積極推進收并購,有洽談過幾家,有些已經在競標的過程當中。從目前的情況上來看,我們認為收并購相對前面幾年應該會是一個比較好的時機,我們也會積極推進收并購,希望在下半年能夠盡快有標的落地?!?/p>

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