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              社論丨用足用好政策工具箱,促進房地產市場健康發展和良性循環

              2022年08月13日 05:00   21世紀經濟報道
              堅持“房住不炒”,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,穩妥實施房地產金融審慎管理制度,促進房地產市場健康發展和良性循環。

              日前,央行發布2022二季度貨幣政策執行報告(以下簡稱“報告”)。關于房地產,報告指出“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,穩妥實施房地產金融審慎管理制度,促進房地產市場健康發展和良性循環”。

              7月28日中央政治局會議將房地產置于“防風險”的表述中。因此,下半年如何處置好風險,并避免向民生保障和金融領域蔓延,守住不發生系統性風險的底線,將是貨幣政策的重要基調?;诖?,報告明確指出,加強金融法治建設,以制定金融穩定法和設立金融穩定保障基金為契機,進一步理順并健全金融風險防范、化解、處置長效機制,推動處置機制市場化、法治化、常態化。健全金融風險問責機制,對重大金融風險嚴肅追責問責,有效防范道德風險。

              這意味著,對于地產金融風險的處置,正在擬定長效機制、頂層設計,其中就包括紓困基金,它是金融穩定基金的重要組成。我們認為,還包括并購貸款、資產重組、國企或城投平臺承接等等可選項。不過,所有出險地產企業或項目的處置,均以市場化、法治化為第一原則,防范道德風險的發生,并在處置風險過程中對業務違規的金融機構進行問責和處罰。

              報告還指出,密切關注重點領域風險,繼續按照“穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈”的方針,抓好防范化解金融風險工作,壓降存量風險、嚴控增量風險。就地產風險來說,這意味著,穩定大局是指導原則,絕不能發生從地產領域傳導至金融市場的情緒恐慌,甚至是信心坍塌;統籌協調指的是央行要與銀保監、地方政府等形成協調聯動的小組,共同推進風險處置和“保交樓”;分類施策指的是,在頂層設計的大原則下,各地針對風險處置、支持合理購房需求等等,要創新政策工具,推進“一市一策”“一項目一策”;精準拆彈是采取定向措施,將集團企業的風險大而化之、切塊處理,實現存量問題項目的風險最小化,同時要推進市場監測和政策儲備的前瞻性,將增量項目風險控制在萌芽狀態中。

              因城施策用足用好政策工具箱,在7月28日的中央政治局會議也做了明確的指示。目前,各地政策工具箱內的政策儲備,主要是在房地產市場調控方面,而針對風險處置、項目收并購、保交樓等等,有待做足相應的工作,地方的主體責任還有待夯實。此次重點強調因城施策用足用好政策工具箱,主要指兩個方面,一是各地在落實差別化信貸政策(首付比例和利率水平)時,各地人民銀行既要支持剛性和改善性住房需求,也要促進信貸結構調整優化,完善金融有效支持實體經濟,還要防范地產風險的發生;二是在處置本地地產項目風險爆發、保交樓時,也要創新政策工具箱,根據頂層設計要求,增加相應工具的創新和應用。

              根據央行報告,二季度個人住房貸款利率大幅下行,并已降至階段性新低,顯示信貸環境已經不是地產需求的主要約束,當前住房領域面臨的主要矛盾是:在“房住不炒”“供需平衡”的新時期,商品房供給主導和新市民保障房需求上升的矛盾,高房價和新市民購買力不足的矛盾。這些結構性的問題,是解決總需求問題的貨幣政策難以覆蓋的。

              因此,央行能做的只是繼續降低中長期LPR,以較低購房門檻和貸款成本,支持剛性和改善性住房需求,促進行業基本面一定的活躍度,保持“三穩”的同時,降低風險處置的陣痛。從中長期來看,資金不太可能再大規模進入地產。

              信貸大規模支持舊基建和地產等傳統行業的可能性較小,資金在房地產領域沖高趨降是必然趨勢。從信貸需求看,2022年上半年相較于2019年末,新興行業和制造業的貸款比重回升,而“鐵公基”和地產等資金密集型領域信貸需求雙雙走低。因此,對地產的金融支持是基于行業發展本源、防范風險快速以及行業穩定大局等綜合平衡后的合理舉措。

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